Hohe Stromkosten und ungenutzte Dachflächen? Viele Eigentümergemeinschaften und Vermieter fragen sich, wie sie ihr Mehrfamilienhaus mit einer Photovoltaikanlage ausstatten können, um Kosten zu sparen und Mieter sowie Umwelt zu entlasten. Eine Solaranlage im Mehrfamilienhaus – also eine gemeinsame Photovoltaik-Lösung für mehrere Wohnungen – bietet hierfür großes Potenzial. In diesem Ratgeber erfahren Sie, wie Photovoltaik im Mehrfamilienhaus funktioniert, welche Kosten und Förderungen zu erwarten sind und worauf Sie als Eigentümer:in oder WEG achten sollten.
Warum Photovoltaik im Mehrfamilienhaus sinnvoll ist
Mehrere Parteien profitieren von gemeinsamem Solarstrom. Eine Photovoltaikanlage (PV-Anlage) auf dem Dach eines Mehrfamilienhauses ermöglicht es, lokal Solarstrom zu erzeugen und direkt vor Ort zu verbrauchen. Dadurch sparen Mieter wie Vermieter Energiekosten und treiben aktiv die Energiewende voran. Gerade in größeren Wohngebäuden steigt der Eigenverbrauchsanteil: Da verschiedene Bewohner zu unterschiedlichen Zeiten Strom nutzen, lässt sich tagsüber ein größerer Teil des PV-Stroms direkt im Haus verwenden. Im Einfamilienhaus werden ohne Speicher oft nur ~30 % des Solarstroms selbst verbraucht, während im Mehrfamilienhaus deutlich höhere Eigenverbrauchsquoten möglich sind – ein klarer Vorteil für die Wirtschaftlichkeit.
Expertenkommentar
„Mieter können durch Mieterstrom vom Dach mit einem um 10–20 % günstigeren Strompreis rechnen verglichen mit dem örtlichen Grundversorger. Gleichzeitig erwirtschaftet der Vermieter mit der Solaranlage am Mehrfamilienhaus zusätzliche Einnahmen – Schätzungen gehen von ca. 15 % mehr Erlös im Vergleich zur kompletten Netzeinspeisung aus. Darüber hinaus steigert eine Solaranlage die Attraktivität und den Wert der Immobilie, was umweltbewusste Mietinteressenten anzieht. Nicht zuletzt leistet jeder Haushalt, der Solarstrom nutzt, einen Beitrag zum Klimaschutz, indem CO₂-Emissionen reduziert werden.
Modelle: Wie lässt sich Solarstrom im Mehrfamilienhaus nutzen?
Photovoltaik in einem Haus mit mehreren Wohnungen erfordert ein durchdachtes Konzept. Grundsätzlich gibt es verschiedene Betriebsmodelle, wie Solarstrom in einem Mehrparteienhaus genutzt und verteilt werden kann:
- Nur Allgemeinstrom: Die einfachste Variante ist, die PV-Anlage lediglich für den Allgemeinstrom des Hauses einzusetzen – also zum Beispiel für Treppenhausbeleuchtung, Aufzug oder eine Zentralheizung/Wärmepumpe. Hier wird der Solarstrom nur für gemeinschaftliche Bereiche genutzt, nicht direkt in den einzelnen Wohnungen. Vorteile: geringer Abrechnungsaufwand und keine Stromlieferverträge nötig. Allerdings bleibt das Einsparpotenzial begrenzt auf diesen Hausstrom.
- Mieterstrom-Modell (Vollversorgung der Wohnungen): Hier baut der Hauseigentümer (oder ein Dienstleister) eine Solaranlage für das Mehrfamilienhaus und liefert den erzeugten Strom direkt an die Mieter in ihren Wohnungen. Die Mieter schließen dazu einen zusätzlichen Stromliefervertrag mit dem Vermieter oder Anlagenbetreiber ab und können den Solarstrom vom Dach beziehen. Ein konventioneller Stromanbieter deckt den übrigen Bedarf – die Haushalte haben also zwei Stromverträge, einen für Netzstrom und einen für den Solarstrom vom Vermieter.
Wichtig: Beim klassischen Mieterstrom-Modell muss der Betreiber die vollständige Stromversorgung der Mieter übernehmen (PV-Strom und Netzstrom). Damit wird er rechtlich zum Stromversorger mit allen Pflichten. Das Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) schreibt in diesem Zusammenhang vor, dass der Solarstrom-Preis mindestens 10 % unter dem örtlichen Grundversorger-Tarif liegen muss – so wird sichergestellt, dass Mieter einen Vorteil haben. Als Ausgleich erhält der Anlagenbetreiber vom Netzbetreiber eine Förderung in Form eines Mieterstromzuschlags (derzeit ca. 2,5 Cent pro kWh). Dieses Modell bietet maximalen Nutzen für alle Parteien, bringt aber einen höheren Verwaltungsaufwand mit sich.
- Kollektive Eigenversorgung (Gemeinschaftslösung): Hier beschließt die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) gemeinsam, Solarstrom für alle Wohnungen zu nutzen. Es gibt nur einen Hausanschluss mit einem Hauptzähler für das Gebäude, hinter dem die PV-Anlage und alle Wohnungen hängen. Die PV-Erträge werden per Unterzähler auf die Parteien verteilt. In der Vergangenheit war dies kompliziert – doch seit 2024 gibt es ein neues Konzept, die „gemeinschaftliche Gebäudeversorgung (GGV)“. Dieses Modell wurde mit dem Solarpaket 1 der Bundesregierung eingeführt, um Photovoltaik auf Mehrfamilienhäusern bürokratieärmer und flexibler zu machen. Bei der GGV liefert der Vermieter nur den Solarstrom an die Bewohner (nicht den Netzstrom), was viele Versorger-Pflichten entfallen lässt. Die Haushalte können freiwillig teilnehmen und behalten für ihren Reststrom ihren bisherigen Anbieter. Die Verteilung des PV-Stroms kann statisch (jede Wohnung bekommt einen festen Prozentsatz der Solarleistung) oder dynamisch nach tatsächlichem Verbrauch erfolgen. Voraussetzung sind hier Smart Meter in allen Wohnungen, damit viertelstundengenau gemessen und zugeordnet werden kann.
- Einzelne PV-Anlagen je Wohnung: In manchen Fällen können auch einzelne Eigentümer oder Mieter eigene kleine PV-Anlagen auf dem Dach (oder Balkon) betreiben – etwa wenn die WEG dem zustimmt, aber keine gemeinsame Anlage möchte. Dies führt jedoch zu mehreren getrennten Solaranlagen auf dem Dach, was technisch möglich, aber ineffizient ist. Jeder nutzt dann nur seinen Teil der Anlage, Überschüsse werden eingespeist. Der Vorteil der größeren Gemeinschaft (dass tagsüber immer jemand Strom abnimmt) ginge so verloren. Dieses Modell kommt eher selten zum Tragen, außer vielleicht in Form von Balkonkraftwerken pro Wohnung (Stecker-PV an Balkon oder Fassade) für Mieter, was eine kleine Ergänzung sein kann.
Planung und Technik: Von Zählern bis Zustimmung der WEG
Bevor die erste Kilowattstunde Sonnenstrom fließen kann, sind einige Planungs- und Abstimmungsschritte nötig – insbesondere in einem Mehrfamilienhaus mit mehreren Eigentümern oder Mietparteien.
1. Beschluss in der Eigentümergemeinschaft
Handelt es sich um eine WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft), muss die Installation der PV-Anlage per Beschluss genehmigt werden. Durch die WEG-Reform 2020 gilt eine Solaranlage als „bauliche Veränderung“, die mit einfacher Mehrheit beschlossen werden kann (§20 Abs.1 WEG). Wichtig: Nur die Eigentümer, die dafür stimmen, müssen sich an den Kosten beteiligen – es sei denn, die Maßnahme amortisiert sich innerhalb einer angemessenen Frist oder es wird eine sogenannte doppelt qualifizierte Mehrheit erreicht (mindestens 2/3 der Stimmen und die Hälfte der Miteigentumsanteile). In diesen Fällen können die Kosten auf alle umgelegt werden. Daher sollte frühzeitig geklärt werden, wie viele Eigentümer mitziehen und ggf. Mehrheiten organisiert werden. Kommt die doppelte Mehrheit nicht zustande, finanzieren nur die Ja-Sager die Anlage – was bei wenigen Beteiligten eine hohe Investition pro Kopf bedeuten kann. Tipp: Bei Unsicherheit lässt sich ein Doppelbeschluss fassen – der bauliche Beschluss steht unter der Bedingung, dass die Kostenteilung auf alle Eigentümer zustande kommt.
2. Genehmigungen und Statik
Prüfen Sie, ob lokale Bauvorschriften oder Denkmalschutzvorschriften bestimmte Auflagen zu Solaranlagen enthalten. In der Regel sind Aufdach-PV-Anlagen genehmigungsfrei, dennoch lohnt ein Blick in die Landesbauordnung. Außerdem ist die Statik des Dachs zu beachten: Ein Fachbetrieb sollte einschätzen, ob die Dachkonstruktion das Gewicht der Module und Windlast standhält. Besonders bei älteren Gebäuden oder komplexen Dachformen (Gauben, Mansardendächer etc.) ist eine sorgfältige Planung wichtig.
3. Zählerkonzept und Abrechnung
Eine der häufigsten Fragen lautet: Wie wird Solarstrom im Mehrfamilienhaus abgerechnet und aufgeteilt? – Hier kommt die Zählertechnik ins Spiel. In jedem Fall benötigt die PV-Anlage einen eigenen Erzeugungszähler, der die gesamte produzierte Strommenge misst. Zusätzlich wird am Hausanschluss meist ein Summenzähler (Zweirichtungszähler) installiert. Dieser erfasst, wie viel Strom vom Netz bezogen oder ins Netz eingespeist wird – also die Bilanz zwischen Verbrauch und Erzeugung im Haus. Für die Verteilung an einzelne Wohnungen gibt es dann verschiedene Modelle:
- Einfaches Summenzähler-Modell: Hier läuft die PV-Anlage quasi vor den Wohnungszählern. Alle Wohnungen hängen hinter dem Haupt-Summenzähler, sodass der PV-Strom den Gesamtverbrauch reduziert. Überschüsse speisen ins Netz ein. Dieses Konzept erfordert, dass es einen Betreiber gibt, der den Strom an die Bewohner verteilt (typisch beim Mieterstrom). Die Kaskadenmessung ist eine Variante davon: Jede Wohnung hat einen eigenen Zweirichtungszähler, der so geschaltet ist, dass zunächst Solarstrom angerechnet wird und nur der Rest aus dem Netz kommt. Moderne intelligente Messsysteme vereinfachen dies, indem sie digital die Verbrauchsanteile zuordnen – genau das nutzt die erwähnte gemeinschaftliche Gebäudeversorgung (GGV) mit statischer oder dynamischer Verteilung.
- Getrennte Anlagen je Wohnung: Wie oben erwähnt, kann jede Partei einen eigenen Zähler mit eigener Mini-PV bekommen. Hier fließt kein Solarstrom zwischen den Wohnungen, jede Anlage arbeitet separat (z.B. Wohnung A nutzt nur ihre Module). Diese Lösung vermeidet komplizierte Abrechnung, ist aber selten optimal.
In der Praxis sollten Sie für Mieterstrom-Projekte einen Dienstleister hinzuziehen, der das Messkonzept und die Abrechnung technisch umsetzt. Er kümmert sich um die Installation der Zähler (ggf. Smart Meter), die Viertelstunden-Daten und die Aufteilung nach vertraglich festgelegtem Schlüssel. Wichtig ist, dass alle Parteien transparente Abrechnungen erhalten: Mieter bekommen typischerweise weiterhin zwei Rechnungen – eine vom externen Stromlieferanten (für Netzstrom) und eine vom Vermieter bzw. Anlagenbetreiber (für den gelieferten Solarstrom). Die Summe dieser beiden Bezugswerte sollte dem Zählerstand ihres normalen Wohnungszählers entsprechen (Kontrollmöglichkeit).
Expertenkommentar
„Falls nicht alle Mieter mitmachen wollen, ist das kein Problem – beim Mieterstrom-Modell kann jeder Haushalt frei entscheiden und auch jederzeit wieder aus dem Solarstromvertrag aussteigen (mit kurzer Kündigungsfrist oder bei Auszug). Die übrigen Wohnungen beziehen dann weiterhin Solarstrom, der Reststrom läuft ohnehin parallel. Diese Flexibilität ist gesetzlich sichergestellt. Nur bei einer WEG-Gemeinschaftsanlage ohne externe Lieferverträge (kollektive Eigenversorgung) wäre die Solaranlage gemeinschaftliches Eigentum, und die Verteilung erfolgt intern – in dem Fall gibt es einen Hauptzähler und alle bezahlen anteilig die Anlage, analog zu anderen Gemeinschaftskosten.“
Kosten und Wirtschaftlichkeit einer PV-Anlage im Mehrfamilienhaus
Eine Solaranlage für ein Mehrfamilienhaus ist in der Regel größer dimensioniert als eine Einfamilienhaus-Anlage, wodurch die Gesamtkosten höher, aber die Kosten pro Kilowatt Leistung geringer sind. Übliche Richtwerte liegen 2024/2025 bei ca. 1.200–1.600 Euro pro kWp für schlüsselfertige PV-Anlagen auf Wohngebäuden. Größere Anlagen >15 kWp tendieren eher zum unteren Ende dieses Spektrums, da Fixkosten (Montage, Gerüst etc.) sich auf mehr Leistung verteilen.
Beispielrechnung für die Kosten von Photovoltaik in Mehrfamilienhäusern
| Gebäude | Anlagengröße | Erzeugter Solarstrom (jährlich) | Investitionskosten (ohne Speicher) |
| Mehrfamilienhaus mit 6 Wohneinheiten | 20–30 kWp | 20.000–30.000 kWh | 30.000–45.000 € |
| Gebäude mit 10 Wohneinheiten | ca. 40 kWp | ca. 40.000 kWh | ca. 50.000 € |
Betriebskosten von Photovoltaik in Mehrfamilienhäusern
Die laufenden Kosten halten sich bei PV-Anlagen zum Glück in Grenzen: Etwa 1–2 % der Investitionssumme pro Jahr gelten als Daumenwert für Wartung, Versicherung und eventuellen Wechselrichter-Tausch über die Betriebszeit. Bei einem 30.000 €-System wären das ca. 300 € jährlich. Diese Kosten fließen in die Wirtschaftlichkeitsberechnung mit ein.
Ersparnis und Amortisation
Ob sich eine Photovoltaik im Mehrfamilienhaus rechnet, hängt wesentlich davon ab, wie viel des Solarstroms im Haus genutzt werden kann. Jede selbst verbrauchte Kilowattstunde ersetzt Strombezug aus dem Netz und spart aktuell etwa 30–40 Cent (je nach Stromtarif). Überschüssiger Strom wird ins öffentliche Netz eingespeist und vergütet – die Einspeisevergütung liegt 2025 bei ungefähr 8–10 Cent pro kWh (je nach Anlagengröße, degressive EEG-Vergütung). Der Eigenverbrauch ist also finanziell viel vorteilhafter als Einspeisung. Ziel sollte daher sein, den Eigenverbrauchsanteil hochzuhalten – was, wie beschrieben, in Mehrparteienhäusern leichter erreichbar ist als in Einzelhaushalten.
Rechenbeispiel zur Verdeutlichung
Angenommen, eine 20 kWp-Anlage (ca. 50 Module) kostet 25.000 € und liefert 18.000 kWh im Jahr. Wenn davon z.B. 60 % direkt im Haus verbraucht werden (10.800 kWh) und 40 % eingespeist (7.200 kWh Überschuss), ergibt sich folgende jährliche Ersparnis:
- Einsparung durch Eigenverbrauch: 10.800 kWh × 0,30 € ≈ 3.240 € (anstatt teuren Netzstrom zu kaufen).
- Einnahmen durch Einspeisung: 7.200 kWh × 0,09 € ≈ 648 € (Vergütung fürs Einspeisen).
Summe pro Jahr ~ 3.888 € Ertrag. Selbst abzüglich Betriebskosten bleibt ein Netto-Vorteil von ~3.500 € jährlich. In diesem Szenario hätte sich die Anlage nach gut 7–8 Jahren amortisiert.
Sinkt der Eigenverbrauchsanteil, verlängert sich die Amortisationszeit entsprechend – aber selbst bei nur ~30 % Eigenverbrauch und Rest Einspeisung liegt die typische Rentabilität einer Mehrfamilienhaus-PV bei unter 15 Jahren, häufig sogar um 10 Jahre. Da eine PV-Anlage 20–30 Jahre Strom liefert, bedeutet das mindestens ein Jahrzehnt „freien“ Strom nach Erreichen des Break-even-Punkts.
Förderungen und steuerliche Vorteile (Stand 2025)
Gute Nachrichten: Die Politik fördert Photovoltaik – gerade in Mietshäusern – nicht nur mit Zuschüssen, sondern auch mit Steuererlassen. Hier die wichtigsten Punkte, bundesweit gültig:
- Null Mehrwertsteuer auf PV-Anlagen: Seit 1. Januar 2023 entfällt die 19 % Umsatzsteuer auf Kauf und Installation von Photovoltaikanlagen bis 30 kWp. Das heißt, Solarmodule, Wechselrichter und Speicher werden zum Nettopreis geliefert. Für Mehrfamilienhäuser darf die Gesamtleistung bis zu 100 kWp betragen (z.B. mehrere Anlagen zusammen), wobei max. 15 kWp pro Wohnung gelten.
- Einkommensteuebefreiung: Erträge aus Anlagen bis 30 kWp (auf Einfamilienhäusern) bzw. bis 15 kWp je Wohn- oder Gewerbeeinheit bei Mehrfamilienhäusern (max. 100 kWp Gesamt) sind steuerfrei – rückwirkend ab 2022. Das heißt, wenn Sie als Vermieter den Solarstrom an Ihre Mieter verkaufen oder Überschüsse einspeisen, müssen die Einnahmen nicht mehr beim Finanzamt angegeben werden. Auch der geldwerte Vorteil durch Eigenverbrauch wird nicht besteuert. Für Betreiber bedeutet das: keine Ertragssteuer, keine Gewerbesteuer und kein steuerlicher Gewinn. Sie müssen dann auch keine Gewinnermittlung (EÜR) mehr abgeben.
- Einspeisevergütung (EEG 2023): Wenn Sie überschüssigen Solarstrom ins Netz einspeisen, erhalten Sie vom Netzbetreiber eine feste Vergütung pro kWh, 20 Jahre lang ab Inbetriebnahme garantiert. Aktuell liegen die Sätze z.B. bei rund 8,2 Cent/kWh (für Anlagen 10–40 kWp, Volleinspeisung sogar 8,6 Cent) – genaue Werte jährlich degressiv. Das EEG stellt sicher, dass jeder erzeugte kWh vergütet wird, wenn kein Direktverbrauch erfolgt.
- Mieterstromzuschlag: Für echte Mieterstrom-Projekte (Vermieter liefert an Mieter, Anlage bis 100 kW) gibt es zusätzlich zum Verkaufserlös einen Zuschlag pro kWh Solarstrom, der direkt im Haus verbraucht wird. Dieser liegt derzeit je nach Anlagengröße bei ca. 1,6–2,6 Ct/kWh und wird für 20 Jahre gewährt. Wichtig: Dafür muss der Solarstrompreis an die Mieter mindestens 10 % unter dem Grundversorgerpreis liegen, wie erwähnt. Der Mieterstromzuschlag kompensiert diese Deckelung teilweise. Hinweis: Wenn Sie den Zuschlag in Anspruch nehmen, darf der Solarstromvertrag nicht an den Mietvertrag gekoppelt sein (Mieter müssen frei entscheiden können).
- KfW-Förderung und Kredite: Bundesweit gab es zuletzt vor allem zinsgünstige Kredite für PV-Anlagen, z.B. über die KfW (Programm 270, erneuerbare Energien Standard). Reine Zuschussprogramme für Photovoltaik sind auf Bundesebene rar; allerdings fördern einige Bundesländer und Kommunen Batteriespeicher oder bieten Zuschüsse für Mieterstrom-Pilotprojekte. Auf Bundesebene relevant ist zudem die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG): Wenn Ihr Mehrfamilienhaus eine energetische Sanierung durchläuft, kann die Integration von PV dort mit gefördert werden (etwa über einen iSFP-Bonus). In Planung sind zudem weitere Anreize im Rahmen der Photovoltaik-Strategie der Bundesregierung, um Mieterstrom attraktiver zu machen.
Fazit: Lohnt sich eine Photovoltaikanlage im Mehrfamilienhaus?
Eine Photovoltaikanlage auf einem Mehrfamilienhaus ist ein zukunftsweisendes Energiekonzept: Sie sparen Stromkosten, erzeugen nachhaltigen Solarstrom und machen sich unabhängiger von steigenden Energiepreisen. Dank neuer gesetzlicher Rahmenbedingungen ist die Umsetzung 2024/2025 einfacher und attraktiver geworden (Stichwort Steuerfreiheit und vereinfachte Gebäudestrom-Modelle). Zwar erfordert die Abstimmung in der Eigentümergemeinschaft und die technische Umsetzung mit Zählern etwas Planung, doch der Aufwand zahlt sich aus – ökologisch und ökonomisch.Für Sie als Eigentümer:in bedeutet eine Solaranlage im Mehrfamilienhaus zusätzliche Einnahmen, Wertsteigerung Ihrer Immobilie und das gute Gefühl, Ihren Mietern etwas Gutes zu tun. Und für die Bewohner bringt sie direkt spürbare Entlastung bei den Stromrechnungen.
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